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中国经济时评:房地产“因城施策”仍需坚守底线

当前必须通过明确无误的政策宣讲与具备执行力的政策体系建设,确保“因城施策”在坚守底线前提下审慎推进。

《中国经济周刊》特约评论员 葛丰

(本文刊发于《中国经济周刊》2019年第2期)

最近一段时间以来,房地产调控再次走到“十字路口”。市场关注到的某些风向,既包括多地房贷利率出现松动,也包括一些地方行政管控有所放松。

预计这种边际意义上的微调将在未来时期进一步呈现,但这并不表明“房住不炒”政策基调会发生反转,依据在于:

其一,从技术性视角来看,当前出现的调整迹象带有明显阶段性、局部性或自发性特征,这些调整对于真正的趋势性变化而言,指示意义并不明显。例如,以房贷利率松动为例,其主要动因是资金面“宽松”引致市场整体利率中枢下降,但这种下降只是一种连续冲高后的回调。

这种回调影响有限,因为当前我国金融态势中存在较显著的信用创造受阻现象,通过“降准”释放出的流动性,很难像以往那样迅速形成信用扩张,而这一点在房地产领域的具体反映就是,房地产企业的融资成本仍居高不下,企业拿地总体仍趋保守,而此前数轮房地产市场的“V”形反转,几乎无一不是先由房地产企业疯狂竞地,继而进入 “面粉”“面包”交替涨价的新一轮循环。

其二,从基本面因素来看,尽管中国楼市是一个不完全的市场,但这个不完全的市场终究要接受市场供需关系支配性的影响,而这方面,目前关于全国楼市基本性的判断是,市场总体格局已经从此前多年供小于求转为供略大于求,同时,即使在承认中国经济存在较严重“房地产依赖症”的情况下,也必须看到这种依赖症在迅速走向既不可持续(如居民部门房贷余额连年高增长,已经使得其大幅逼近继续增长的极限),也不应持续(如房价过高导致消费增速下行,进而阻碍经济转型升级)的双重“终点”。

当然,事物总是带有两面性甚至多面性,因此,在当前阶段,虽然从上述两项依据出发,可基本推导出房地产政策与市场,仍将延续以“稳”为主的总体脉络,但是鉴于我国房地产调控面临的情况极其复杂,要应对的挑战极其巨大,对于市场新出现的种种迹象,仍有必要密切关注,严防跑偏。

房地产调控溃于蚁穴的裂口可能集中在两点:一是预期被再次改写的可能性。这主要体现在:现代房地产市场高度金融化的客观现实,决定了这个市场的运行逻辑,很大程度上取决于市场主体的主观预期,因此,本轮房地产调控要避免以往历次调控未竟全功的教训,就必须对当前出现的一系列变化,将会对市场预期形成怎样的影响,有充分、准确的判断与对冲。

再一就是地方政府钻“因城施策”空子的可能性。这主要体现在:中国是一个大国,各地情况千差万别,房地产调控确实不适用“一刀切”式的简单做法,但问题是,中国又确有不少地方政府深陷“土地财政”难以自拔,其对于房地产调控的真实态度不无暧昧,因此,当前必须通过明确无误的政策宣讲与具备执行力的政策体系建设,确保“因城施策”在坚守底线前提下审慎推进。


 

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2019年第2期《中国经济周刊》封面


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(网络编辑:何颖曦)
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